AN BINH LAND, Tầng 4 nhà HH2 Phố Dương Đình Nghệ, Phường yên Hòa, Thành phố Hanoi, Ha Loi (2026)

An Binh Land : Sàn giao dịch bất động sản.Với đội ngũ nhân viên năng động,nhiệt tình,nhiều kinh nghiệm chúng tôi cam kết sẽ hỗ trợ tốt nhất đến quý khách hàng

11/02/2022

Tỉnh táo trước làn sóng đầu tư ăn theo quy hoạch địa ốc

Được đánh giá sẽ tiếp tục hưởng lợi từ các gói đầu tư công, các quy hoạch phát triển hạ tầng, những thông tin "dựa hơi" để đẩy giá bất động sản đang quay trở lại.

Những ngày đầu năm 2022, một số địa phương tiếp tục chứng kiến sự nóng lên của thị trường nhà đất. Trong đó tại Hà Nội, bám theo thông tin xây dựng tuyến đường Vành đai 4 Thủ đô, làn sóng đầu tư nhà đất lại tiếp tục sôi động.

Đất vùng biên cũng “lên đồng”

Dọc theo tuyến đường Tân Hội (xã Đức Thượng, huyện Hoài Đức) được ghi nhận liên tục mọc lên các trung tâm môi giới bất động sản, thậm chí đến cả các trung tâm dịch vụ hỏa táng, tiệm sửa xe cũng “lột xác” thành nơi tư vấn nhà đất.

Một số chủ đất tại xã Đức Thượng chia sẻ, từ khi có thông tin tuyến đường Vành đai 4 sẽ đi qua khoảng giữa chùa Diên Phúc và đền Giẻ Sen, gần với đường liên khu vực 1 đã khởi công, mức giá rao bán tại đây đã tăng từ 10 - 20 triệu đồng so với hồi đầu năm 2021.

Tương tự tại, Quảng Trị, sau khi cơn sốt tại TP. Đông Hà lắng xuống, đợt sốt mới tại thị trấn Lao Bảo cũng tăng đột biến trong một thời gian ngắn. Sau khi có thông tin chuẩn bị đấu giá 40 lô đất ở khu tái định cư Tân Thành – Lao Bảo (giữa xã Tân Thành và Lao Bảo), từ cuối tháng 12.2021 đến đầu tháng 1.2022, giá các lô đất ở khu tái định cư này bất ngờ tăng gấp đôi. Đơn cử, 1 lô đất 8 x 25 m nằm trên tuyến đường rộng 11 m hiện được bán với giá gần 1 tỷ đồng.

Không những vậy, giá đất cạnh khu chuẩn bị đấu giá tăng mà đất ở dọc các tuyến đường tại thị trấn Lao Bảo cũng tăng gấp đôi, đơn cử đường Tố Hữu, trước đây 1 mét ngang đất có giá khoảng 60 - 65 triệu đồng, nay được rao với giá lên tới 120 - 130 triệu đồng tùy diện tích.

Hay tại Đắk Lăk, tình hình giao dịch nhà đất tại TP. Buôn Ma Thuột vừa đây cũng bỗng trở nên nhộn nhịp, khu vực được nhiều người tìm mua nhất là xã Ea Tu, TP. Buôn Ma Thuột và dọc tuyến Quốc lộ 26, giao dịch tấp nập khiến cho giá đất bị đẩy lên cao.

Cơn sốt này được cho liên quan đến việc đoàn công tác của Bộ Y tế đã có chuyến khảo sát thực tế khu đất 9,6ha tại thôn 4, xã Ea Tu, TP. Buôn Ma Thuột, nơi dự kiến xây dựng Bệnh viện Đa khoa Trung ương khu vực Tây Nguyên. Bên cạnh đó, một phần tác động đến từ dự án đường cao tốc Khánh Hoà – Buôn Ma Thuột đang được lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, nằm trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 – 2025.

Thông tin từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Buôn Ma Thuột, giá đất leo thang, giao dịch diễn ra tấp nập. Chỉ trong tháng cuối năm 2021, đơn vị này đã tiếp nhận hơn 11.400 hồ sơ thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai.

Tháng đầu năm 2022, hồ sơ lĩnh vực đất đai tiếp tục đổ dồn về. Có ngày, cán bộ nhân viên của bộ phận phải tiếp nhận hơn 600 hồ sơ, đây là số lượng hồ sơ tiếp nhận chưa từng có.

Nhà đầu tư cần tỉnh táo

Đứng trước tình trạng trên, các chuyên gia lên tiếng cảnh báo nhà đầu tư không nên đuổi theo những cơn sốt. Bài học đắt giá từ cơn sốt đất cục bộ hồi đầu năm 2021 vẫn còn đó, đầu tư chạy theo hạ tầng có thể là con dao hai lưỡi, được ăn cả và ngã sẽ bị “chôn chân” tại đấy.

Cảnh báo về cơn sốt tại Đăk Lăk, ông Vũ Văn Hưng, Chủ tịch UBND TP Buôn Ma Thuột cho biết hiện tượng sốt đất tại TP. Buôn Ma Thuột thời gian gần đây là do "cò đất" thỏa thuận với nhau đẩy giá đất lên cao. Từ đó, các đối tượng "cò đất" lôi kéo người dân vào tham gia mua bán.

Ông Hưng khuyến cáo người dân phải hết sức cảnh giác, không nên nghe theo "cò đất" đổ xô mua bán đất. Khi đất được đẩy giá lên cao thì người dân mua sau là người thiệt thòi nhất.

Trong khi đó, đánh giá chung về tình trạng trên, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội nhận định, đầu tư chạy theo quy hoạch, hạ tầng, có nhà đầu tư sẽ may mắn thắng lớn, nhưng cũng không ít nhà đầu tư "vỡ mộng”, lỗ lớn.

Ông Điệp cho rằng, những thông tin về quy hoạch, về đầu tư những dự án cơ sở hạ tầng giao thông đã tác động một phần tiêu cực đến thị trường bất động sản nói chung, vì khi nghe được thông tin này, thị trường xuất hiện việc đầu tư, đầu cơ đất.

Vị chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo, nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao, bởi thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi khởi công chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được “cơn sốt” trước đó cộng hết vào. Đối với nhà đầu tư cá nhân, không phải cứ mua nhà gần đường là có lời. Phải hình thành khu đô thị, khu dân cư thì mới có câu chuyện giá trị đất, bất động sản được nâng lên.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhấn mạnh, giá cả thị trường được quyết định bởi 3 quy luật, quy luật giá trị, quy luật cung, cầu và quy luật cạnh tranh. Đối với giá cả thực tế còn chịu sự tác động của tiện ích, dịch vụ, trong đó có hạ tầng giao thông, tuy nhiên dạng đầu tư này nhà đầu tư cần xác định là dài hạn và không phải dự án nào cũng “đúng tiến độ”.

“Nếu không nắm được thông tin, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo “cơn sốt” mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn”, ông Châu khuyến cáo.

09/02/2022

Sáng nay, ngày 8/2/2022 trong không khí mùa xuân đầy náo nức, vui tươi và tràn đầy nhiệt huyết của một năm mới. Công ty cổ phần hợp tác đầu tư An Bình rộn ràng khai xuân với bầu không khí đầy ấm áp.
Toàn thể ban lãnh đạo công ty cùng anh chị em cán bộ nhân viên công ty có buổi gặp gỡ đầu xuân tràn đầy tinh thần quyết tâm, đoàn kết và quyết thắng.
Đầu xuân năm mới, xin kính chúc quý khách hàng và đối tác một năm Nhâm Dần ☘️mạnh mẽ như chúa sơn lâm, giàu sang như chim Phụng, làm lụng như chim Sâu, sống lâu như Đà Điểu☘️
❤️❤️❤️CHÚC MỪNG NĂM MỚI❤️❤️❤️

10/01/2022

Đánh giá đúng giá trị của nhà đất trước những quyết định khi phát sinh nhu cầu giao dịch.

Giá trị thật của một bất động sản là điều mà cả người mua và người bán đều muốn “soi” kỹ, nhằm có được những quyết định đúng khi phát sinh nhu cầu giao dịch, đặc biệt trong bối cảnh “sốt” đất liên tục diễn ra. Đây cũng là chìa khóa để các nhà đầu tư “rót tiền” đúng nơi nhưng việc định giá là không dễ.

Nếu đất nền là phân khúc cần xét đến các yếu tố chính như vị trí, pháp lý, giá trị sử dụng, cung cầu, tiềm năng, thì nhà phố cần tính toán thêm cả chi phí xây dựng, cùng với vô vàn những chi tiết lắt léo cần tìm hiểu để xác định được giá trị thực của tài sản, tránh tình trạng mua, bán... “hớ”.

Các yếu tố cấu thành giá

Anh Huy Hoàng, một “tay chơi” có kinh nghiệm gần 10 năm trên thị trường địa ốc TP.HCM, cho biết anh vừa bán một lô đất rộng 80m2 ở Cần Giuộc (Long An) đoạn giáp Nhà Bè (TP.HCM) với giá hơn 2,5 tỷ đồng, chốt lời gần 2 tỷ đồng.

“Lô đất này tôi mua từ năm 2016 với giá gần 600 triệu đồng. Thời điểm đó chưa có các đợt sốt giá như bây giờ, mua một mảnh đất dễ như mua mớ rau, chồng tiền đủ là xong. Nhưng với nhu cầu của một nhà đầu tư, ngay từ đầu tôi đã tính toán kỹ để đoán định tiềm năng của khu đất”, anh Hoàng nói.

Theo anh Hoàng, để xác định giá trị của một lô đất, với một người mua để ở thì đơn giản chỉ cần hợp túi tiền và đáp ứng nhu cầu sử dụng. Còn với đầu tư, cần tính toán đến các yếu chính là vị trí, pháp lý, tiềm năng xây dựng và kết tinh giá trị trong tương lai.

Một khu đất trong hẻm thường sẽ có giá trị thấp hơn ở mặt đường lớn vì có tiềm năng sử dụng cao hơn. Giá đất nền ở các khu vực nông thôn nhưng có tiềm năng lên phố nhờ đô thị hóa cũng có triển vọng để đầu tư. Một mảnh đất trong hẻm nhưng gần trung tâm có thể có giá cao hơn đất mặt đường ở xa…

Nếu đất nền cần quan tâm chính đến 2 yếu tố là vị trí và tiềm năng, thì bất động sản nằm trên đất, điển hình nhất là nhà phố cần tính toán thêm về chi phí xây dựng.

Có gần 5 năm làm thầu xây dựng, giám sát thi công, sau đó chuyển sang làm môi giới từ năm 2015, anh Lê Tiến (Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ: “Giá trị một căn nhà (đất nền tính riêng) thường được quyết định bởi giá trị sử dụng và chi phí xây dựng. Trong đó giá thành xây dựng được cấu thành bởi 3 yếu tố gồm vị trí, loại hình kiến trúc và thời điểm”.

Cụ thể, với vị trí, nếu xây trong hẻm, chi phí có thể đội lên do khó vận chuyển, không có nơi tập kết vật liệu phải thuê, hoặc xây dựng ở một vị trí có nền đất yếu sẽ phải tốn tiền gia cố. Với loại hình kiến trúc, chi phí xây nhà cấp 4, cấp 3, hay biệt thự, nhà có hầm sẽ khác nhau. Ngoài ra, ở từng thời điểm, giá cả vật liệu, nội thất sẽ có biến động nhất định về giá.

“Độ vênh” trong định giá

Theo anh Lê Tiến, bên cạnh các yếu tố quyết định đến chi phí xây dựng, thì có hai hình thức để dự toán giá xây dựng một căn nhà. Đơn giản nhất là thuê kiến trúc sư tính khối lượng công trình theo bản vẽ.

Nhưng hiện nay, các chủ nhà thường làm theo phương thức khoán. Một là khoán công (thuê công nhân xây), vật liệu chủ thầu cung cấp. Hai là khoán toàn bộ, cả công và vật liệu đều do nhà thầu lo.

Ở trường hợp thứ hai, chi phí sẽ tính theo m2 nhân hệ số. Nếu chỉ xây thô khung sườn, giá dao động 3,5 – 4,2 triệu đồng/m2. Nếu hoàn thiện ốp gạch, trần, điện, đèn… chi phí dao động 5,2 – 6,5 triệu đồng/m2 (chưa có nội thất). Các trường hợp khác có thể chi phí khác, càng chi tiết giá càng tăng. Ngoài ra, cần tính thêm chi phí phần móng và mái.

“Đơn cử, với một căn nhà có diện tích 5x10m, xây một trệt, ba lầu có sân thượng, sẽ có tổng sàn 200m2, xây cơ bản với mức giá 6 triệu đồng/m2, tổng phí là 1,2 tỷ đồng (có thể biến động theo 3 yếu tố ở trên). Cộng thêm 300-500 triệu đồng nội thất, phí phát sinh, căn nhà có thể vào ở là 1,6 tỷ đồng, cộng thêm đất nền nữa là có thể tính ra giá trị thật của một bất động sản”, anh Tiến phân tích.

Với hai ví dụ trên cho thấy, dù còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, song có thể dựa trên những điều kiện tiêu chuẩn để tính toán giá trị thực của một bất động sản. Tuy nhiên, bất động sản là một loại hàng hóa rất đặc thù nên giá trị và giá bán thường có “độ vênh” không nhỏ.

Theo các chuyên gia, “độ vênh” thường xảy ra do quy luật cung cầu, độ khan hiếm của tài sản, tâm lý người mua. Nhiều sản phẩm có tính độc quyền, do đó giá cả thường cao hơn giá trị sử dụng. Có những bất động sản được đánh giá cao với khách hàng này nhưng lại bị xem nhẹ bởi khách hàng khác.

Như đã nói, giá thành một bất động sản phụ thuộc vào hai yếu tố chính, đó là chi phí đất đai và chi phí xây dựng. Song, yếu tố về giá thành không giải thích được nguyên nhân sâu xa của việc giá nhà đất liên tục tăng rất mạnh trong thời gian qua. “Sốt” giá chủ yếu là do yếu tố thị trường, cung cầu, tâm lý của người mua.

Ở góc nhìn pháp lý, một chuyên gia cho biết, theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính, có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản, gồm so sánh, chiết trừ, vốn hóa trực tiếp, chiết khấu dòng tiền và phương pháp thặng dư. Mỗi loại tài sản sẽ được áp riêng lẻ hoặc kết hợp các phương pháp.

Hai phương pháp được ứng dụng phổ biến nhất hiện tại là so sánh và vốn hóa trực tiếp. Cụ thể, là so sánh một bất động sản với mặt chung các tài sản tương tự về diện tích, vị trí, tiềm năng… Các tài sản so sánh không hoàn toàn giống thì khấu trừ đi các yếu tố khác biệt.

Để tránh tình trạng các nhóm lợi ích tạo giao dịch ảo để tăng mặt bằng giá lên cao, người mua thường kết hợp so sánh với chiết khấu dòng tiền, nghĩa là dự báo về giá trị sử dụng trong tương lai của tài sản. Đơn cử như với một tòa nhà văn phòng, bên cạnh so sánh mặt bằng chung, người mua có thể tìm hiểu về tiềm năng cho thuê, tỷ lệ lấp đầy…

Hoặc như trong việc định giá đất nền, với phương pháp chiết khấu dòng tiền, người mua có thể giả định phương án kinh doanh tốt nhất có thể. Chẳng hạn sử dụng mảnh đất để xây dựng khách sạn, nhà trọ, căn hộ… sau đó ước tính thu nhập ròng từ công trình này trong tương lai để định giá.

Các phương pháp định giá đã rõ ràng, tuy nhiên, như đã phân tích, bất động sản là một loại hàng hóa đặc thù nên việc định giá theo công thức là rất khó. Điều này cho thấy một thực tế từ việc định giá một bất động sản đến việc kiếm tiền từ đầu tư là một khoảng cách rất lớn. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá cả mua bán đang có độ "vênh" lớn với giá trị sử dụng, các nhà đầu tư vẫn nắm nhiều lợi thế nếu có thể định giá thực của một bất động sản.

07/01/2022

Dự báo chuyên gia: Thị trường BĐS 2022 giá tiếp tục tăng, khan hiếm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền

Chuyên gia nhận định, trong năm 2022, sự thiếu vắng và yếu kém của loại hình nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khiến thị trường bất động sản mất cân bằng, ổn định và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Bất động sản tiếp đà tăng, dân tình vẫn “lùng” mua

Báo cáo thị trường BĐS quý IV/2021 của Chợ Tốt Nhà cho thấy, nhu cầu tìm mua đất nền và đất thổ cư ở hầu hết các tỉnh/thành trọng điểm đều có sức bật sau dịch rất khỏe.

Những thị trường là các tỉnh vệ tinh của TP.HCM có bước sải lớn về số lượt tìm mua đất, với lượt tìm kiếm sau dịch cao hơn cả giai đoạn trước giãn cách, như: Bà Rịa - Vũng Tàu (tăng 182% so với quý III) và Đồng Nai (tăng 134% so với quý IV). Cùng với nhu cầu tăng cao thì giá đất thổ cư ở các địa phương này cũng tăng từ 2% – 6%.

Tại TP.HCM, 3 khu vực có sức hấp dẫn lớn nhất với nhà đầu tư đất nói chung có thể kể đến là quận 12, quận 9 cũ và quận Thủ Đức cũ (TP. Thủ Đức) với mức tăng nguồn cầu so với quý III lần lượt là 2,5 lần; 2,1 lần và 1,9 lần.

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES 2021) diễn ra mới đây, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam - bà Dương Thùy Dung cho hay, dù trải qua 2 năm dịch bệnh phức tạp, kéo lùi nền kinh tế nhưng giá BĐS của nhiều phân khúc vẫn tiếp tục tăng. Cụ thể, với chung cư, giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục đà tăng trong tương lai. Giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng 16%; giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tăng 17%.

Đối với sản phẩm nhà phố và biệt thự, tại Hà Nội, giá bán biệt thự đã tăng 13%; nhà phố tăng 4%; nhà phố thương mại tăng 3%. Trong khi đó, tại TP.HCM, biệt thự tăng 3%; nhà phố tăng 17%; nhà phố thương mại tăng 6%.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó TGĐ Batdongsan nhận định, nhu cầu đầu tư BĐS của người dân trong năm 2022 vẫn rất lớn. Theo một cuộc khảo sát được thực hiện bởi đơn vị này, 92% người phản hồi cho biết sẽ tiếp tục đầu tư BĐS trong năm sau; 77% có mong muốn mua thêm nhà đất và 44% chọn mua BĐS trong 1-2 năm tới.

Trao đổi với VietNamNet, ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam dự báo, trong năm 2022, nếu tình hình không có những biến động nghiêm trọng về dịch bệnh, thị trường BĐS sẽ có những dấu hiệu tích cực hơn so với năm 2021 cả về nguồn cung mới lẫn sức mua.

Đất nền các địa phương giáp ranh/lân cận TP.HCM (hoặc các tỉnh/thành lớn) vẫn là kênh ưu tiên hàng đầu mặc dù có thể nguồn cung mới sẽ không bằng như những năm trước. Nguyên nhân, nhiều địa phương đang rà soát và siết chặt lại việc phân lô, bán nền.

Căn hộ là phân khúc chủ đạo của thị trường BĐS nhà ở tại TP.HCM và Bình Dương. Còn ở Đồng Nai và Long An, loại hình nhà gắn liền với đất (nhà phố/biệt thự/shophouse) chiếm chủ đạo.

Riêng BĐS thuộc loại hình mặt bằng bán lẻ còn nhiều thách thức do mức giá thuê đã quá cao từ năm 2019 về trước. Trong giai đoạn dịch bệnh và siết chặt giãn cách xã hội, xu hướng mua sắm online được đẩy mạnh, nhu cầu mặt bằng bán lẻ bị hạn chế.

BĐS nghỉ dưỡng phụ thuộc vào sự phát triển của du lịch. Rất có thể phải đến năm 2023 ngành du lịch mới quay trở lại như năm 2019 trở về trước và khi đó BĐS nghỉ dưỡng mới sôi động trở lại.

Trong khi đó, BĐS hạng sang và siêu sang tại TP.HCM vẫn chiếm tỉ lệ lớn. Trái lại, loại hình nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Theo đại diện DKRA, mức giá BĐS nói chung không giảm như nhiều người lo ngại do tác động từ dịch bệnh mà vẫn duy trì ở mức cao, thậm chí tăng nhẹ vì nhiều lý do. Đáng chú ý, loại hình căn hộ siêu sang đã có những kỷ lục mức giá mới khi lên đến 400 - 500 triệu đồng/m2 (tương đương 20.000 - 22.500 USD).

“Tỷ lệ phân hạng căn hộ vẫn bất ổn, thiếu vắng loại hình căn hộ vừa túi tiền, căn hộ hạng A và hạng sang vẫn chiếm tỉ lệ lớn. Từ dịch bệnh Covid-19, có thể thấy cần phải tổ chức lại không gian đô thị và nhà ở cho người có thu nhập khiêm tốn (nhà ở vừa túi tiền)”, ông Hoàng nói.

Sự thiếu vắng và yếu kém của loại hình nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khiến thị trường BĐS mất cân bằng, ổn định và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ví dụ, gia tăng đầu cơ mua đi bán lại, mục tiêu phát triển đô thị và diện tích nhà ở bình quân đầu người bị ảnh hưởng.

Ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh, đại diện đơn vị trúng đầu giá lô đất 2,4 tỷ đồng/m2 tại Thủ Thiêm
Chuyện gia nhìn nhận, thị trường BĐS năm 2022 sẽ vẫn phải đối mặt với thách thức như tin đồn không xác thực, khó kiểm soát, tạo những cơn sốt đất ảo gây ảnh hưởng và làm náo loạn thị trường, thiệt hại cho nhiều người.

Bên cạnh đó, áp lực tăng giá BĐS sẽ rất lớn bởi áp lực lạm phát, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí đầu vào tăng (đặc biệt giá đất), nguồn cung chưa được dồi dào,…

06/01/2022

Hàng trăm dự án nhà ở thương mại sắp được “cởi trói”

Ngay trong ngày làm việc đầu tiên của năm 2022, tại kỳ họp Quốc hội bất thường khóa 15 Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày trước Quốc hội Tờ trình Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số quy định của 8 luật.

Một trong những nội dung được các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) quan tâm đặc biệt là việc xem xét sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở).

Cụ thể, theo tờ trình của Chính phủ, nội dung này sẽ được sửa theo hướng quy định hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật: Một là có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; hai là có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; ba là có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở.

Theo Bộ trưởng Lê Thành Long việc sửa đổi, bổ sung những vấn đề cấp bách, đã rõ, được thực tế kiểm nghiệm, có sự đồng thuận cao để khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn; tăng cường phân quyền đồng thời bảo đảm sự kiểm soát chặt chẽ nguồn lực của đất nước.

Cũng theo nội dung Tờ trình được Chính phủ báo cáo Quốc hội, để bảo đảm tính minh bạch, chặt chẽ, không thất thoát ngân sách nhà nước, Bộ trưởng Lê Thành Long cho biết dự thảo Luật bổ sung quy định, sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở và nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.

Doanh nghiệp kỳ vọng

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin, liên quan đến những vướng mắc của của hàng trăm dự án nhà ở thương mại các chuyên gia, luật sư cho rằng việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 là sửa đổi rất quan trọng sẽ quyết định ‘sinh mệnh’ của hàng trăm dự án nhà ở thương mại.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HOREA) việc sửa đổi, bổ sung để đảm bảo sự phù hợp, thống nhất, đồng bộ giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013 cùng Đầu tư 2020 về “phạm vi điều chỉnh” của quy phạm pháp luật và về công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. “Thực tế trên thị trường chỉ có khoảng 5% số lượng loại dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở”, ông Châu dẫn chứng.

Vị Chủ tịch HOREA cũng cho rằng chỉ có sớm sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở mới khắc phục được việc thất thu ngân sách nhà nước, sớm đưa đất vào sử dụng, không để lãng phí tài nguyên đất đai và phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai.

Chia sẻ quan điểm trên, luật sư Đoàn Trọng Bằng, Giám đốc Công ty Luật Black&White cho rằng hiện trên cả nước đang có hàng trăm dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (gồm nhiều loại đất: đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, phải chuyển mục đích sử dụng đất, đã bị ách tắc, không thể hoàn thành được các thủ tục đầu tư xây dựng, do một số quy định pháp luật chưa đồng bộ, thiếu hợp lý.

Cụ thể, theo khoản 1 điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) quy định “Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại”. Tuy nhiên, từ “đất ở” tại quy định này đã khiến hàng loạt doanh nghiệp không thể thực hiện được dự án, bị chôn vốn nhiều năm, bị thua lỗ, thậm chí có nguy cơ phá sản, ngân sách nhà nước bị thất thu, giá nhà tăng, người có nhu cầu thực khó tạo lập nhà ở. Bởi đa số dự án nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp, Luật sư Bằng phân tích.

Dưới góc độ người trong cuộc, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh cho biết chỉ vì cụm từ “đất ở”, doanh nghiệp quản lý, sở hữu quỹ đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố qua các thời kỳ có mục đích đất ở nhưng “chưa có đất ở hợp pháp” không thể triển khai được dự án. Thực tế, doanh nghiệp phải làm tất cả các khâu, sau đó thẩm định đóng tiền sử dụng đất để thành đất ở. Vì thế, không thể có đất ở trong giai đoạn đầu để được chấp thuận đầu tư.

“Các doanh nghiệp BĐS như chúng tôi đều đang trông chờ Quốc hội sớm thông qua sửa đổi để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đang bị vướng, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 kéo dài 2 năm qua đã khiến khó khăn như chất chồng đối với các doanh nghiệp”, vị đại diện lãnh đạo doanh nghiệp bày tỏ.Hàng trăm dự án nhà ở thương mại sắp được “cởi trói”

Ngay trong ngày làm việc đầu tiên của năm 2022, tại kỳ họp Quốc hội bất thường khóa 15 Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày trước Quốc hội Tờ trình Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số quy định của 8 luật.

Một trong những nội dung được các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) quan tâm đặc biệt là việc xem xét sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở).

Cụ thể, theo tờ trình của Chính phủ, nội dung này sẽ được sửa theo hướng quy định hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật: Một là có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; hai là có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; ba là có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở.

Theo Bộ trưởng Lê Thành Long việc sửa đổi, bổ sung những vấn đề cấp bách, đã rõ, được thực tế kiểm nghiệm, có sự đồng thuận cao để khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn; tăng cường phân quyền đồng thời bảo đảm sự kiểm soát chặt chẽ nguồn lực của đất nước.

Cũng theo nội dung Tờ trình được Chính phủ báo cáo Quốc hội, để bảo đảm tính minh bạch, chặt chẽ, không thất thoát ngân sách nhà nước, Bộ trưởng Lê Thành Long cho biết dự thảo Luật bổ sung quy định, sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở và nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.

Doanh nghiệp kỳ vọng

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin, liên quan đến những vướng mắc của của hàng trăm dự án nhà ở thương mại các chuyên gia, luật sư cho rằng việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 là sửa đổi rất quan trọng sẽ quyết định ‘sinh mệnh’ của hàng trăm dự án nhà ở thương mại.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HOREA) việc sửa đổi, bổ sung để đảm bảo sự phù hợp, thống nhất, đồng bộ giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013 cùng Đầu tư 2020 về “phạm vi điều chỉnh” của quy phạm pháp luật và về công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. “Thực tế trên thị trường chỉ có khoảng 5% số lượng loại dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở”, ông Châu dẫn chứng.

Vị Chủ tịch HOREA cũng cho rằng chỉ có sớm sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở mới khắc phục được việc thất thu ngân sách nhà nước, sớm đưa đất vào sử dụng, không để lãng phí tài nguyên đất đai và phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai.

Chia sẻ quan điểm trên, luật sư Đoàn Trọng Bằng, Giám đốc Công ty Luật Black&White cho rằng hiện trên cả nước đang có hàng trăm dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (gồm nhiều loại đất: đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, phải chuyển mục đích sử dụng đất, đã bị ách tắc, không thể hoàn thành được các thủ tục đầu tư xây dựng, do một số quy định pháp luật chưa đồng bộ, thiếu hợp lý.

Cụ thể, theo khoản 1 điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) quy định “Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại”. Tuy nhiên, từ “đất ở” tại quy định này đã khiến hàng loạt doanh nghiệp không thể thực hiện được dự án, bị chôn vốn nhiều năm, bị thua lỗ, thậm chí có nguy cơ phá sản, ngân sách nhà nước bị thất thu, giá nhà tăng, người có nhu cầu thực khó tạo lập nhà ở. Bởi đa số dự án nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp, Luật sư Bằng phân tích.

Dưới góc độ người trong cuộc, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh cho biết chỉ vì cụm từ “đất ở”, doanh nghiệp quản lý, sở hữu quỹ đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố qua các thời kỳ có mục đích đất ở nhưng “chưa có đất ở hợp pháp” không thể triển khai được dự án. Thực tế, doanh nghiệp phải làm tất cả các khâu, sau đó thẩm định đóng tiền sử dụng đất để thành đất ở. Vì thế, không thể có đất ở trong giai đoạn đầu để được chấp thuận đầu tư.

“Các doanh nghiệp BĐS như chúng tôi đều đang trông chờ Quốc hội sớm thông qua sửa đổi để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đang bị vướng, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 kéo dài 2 năm qua đã khiến khó khăn như chất chồng đối với các doanh nghiệp”, vị đại diện lãnh đạo doanh nghiệp bày tỏ.

04/01/2022

“Kịch bản” nào cho thị trường đất nền trước và sau Tết Nguyên đán?

Đất nền luôn giữ vị trí “đầu bảng” của thị trường bất động sản, tuy nhiên, các chuyên gia dự báo sốt đất sẽ không diễn ra vào dịp Tết Nguyên đán năm nay và thời gian tới sẽ có nhiều yếu tố hỗ trợ dòng tiền đầu tư.

Theo quan sát của DKRA Việt Nam, ngay khi dịch được kiểm soát, thị trường bất động sản đã nhanh chóng hoạt động ổn định trở lại. Đối với phân khúc đất nền dự án tại TP.HCM và 5 tỉnh giáp ranh (gồm Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh và Long An) có khoảng 700 nền đất được đưa ra thị trường, với tỷ lệ tiêu thụ khoảng 55%. Trong khi tháng 10, chỉ có khoảng 650 nền và tiêu thụ chỉ khoảng 1/3.

Thị trường đất nền lẻ trong dân cũng sôi động tại nhiều địa phương khác, từ Bắc vào Nam như Hòa Bình, Thái Nguyên, Huế, Tây Ninh, Lâm Đồng…

Các chuyên gia đều nhận định, khi các hoạt động kinh tế - xã hội được khôi phục, thì bất động sản – đặc biệt là phân khúc đất nền luôn luôn có phản ứng nhanh nhất với thị trường. Điều này cho thấy, sức mua còn rất lớn tuy nhiên khó xảy ra tình trạng sốt đất vì thị trường đã cẩn trọng hơn trước đó.

Khó diễn ra “sốt đất” trên diện rộng

Các chuyên gia đều nhận định, đất nền luôn được coi là khoản đầu tư trung và dài hạn, các nhà đầu tư cá nhân Việt Nam thường có tâm lý yên tâm, an toàn khi sở hữu một mảnh đất làm vốn.

Chia sẻ tại Tọa đàm “Giao dịch trở lại, đất nền có sốt giá cuối năm" diễn ra tối 23/12, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho biết, theo quan sát lịch sử thị trường bất động sản nhiều năm, dòng tiền đầu tư vào đất nền gần như không bị giảm nhiều, thường có xu hướng tăng giá đất từ 7 - 10%. Trong khi đó dân số vẫn tăng, thu nhập đầu người tăng trung bình 6%/năm mà đất đai thì có hạn sẽ làm sức mua tăng theo. Bên cạnh đó, pháp lý bất động sản đang được tháo gỡ dần sẽ giải quyết những tồn đọng của bất động sản, điều này càng làm tăng giá trị của phân khúc đất nền.

Mặc dù vậy, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam khẳng định: “Để gọi là sốt đất trên diện rộng và sôi động như những năm trước thì hầu như không có. Sốt đất ảo sẽ chỉ xuất hiện cục bộ ở một vài nơi do một vài người đưa thông tin sai lệch để tạo sóng. Tuy nhiên, những cơn sốt đất này sẽ đến rất nhanh và xẹp đi cũng rất nhanh, thông thường chỉ khoảng từ 7 - 10 ngày là hết bởi các nhà đầu tư hiện nay đã rất cẩn trọng không còn chạy theo đám đông và quan sát thị trường kỹ hơn nhiều so với trước đây”.

Đó là nhờ những chủ trương xuyên suốt của Chính phủ trong việc kiểm soát dòng vốn cho vay, làm hạn chế dòng tiền đổ vào phân khúc đất nền. Bên cạnh đó, ông Hoàng đánh giá cao những phản ứng kịp thời của các cấp chính quyền địa phương trong việc kiểm soát mua bán đất đai, thông báo các quy hoạch dự án giúp làm giảm tình trạng sốt đất tùy tiện, ngăn ngừa rủi ro cho người mua.

Với những tác động tích cực này, chuyên gia cho biết chỉ những khu vực được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng giao thông, nơi chuyển đổi đô thị thì mới được các nhà đầu tư có sự quan tâm nhiều hơn chứ thị trường bất động sản không thể trở thành sốt đất như những năm từ 2018 trở về trước.

Nói về thời điểm thích hợp để mua bất động sản, ông Hoàng cho hay: “Thời điểm trước và sau Tết luôn là khoảng thời gian tích cực với lượng giao dịch mua bán luôn cao hơn so với các quý khác trong một năm. Tuy nhiên, năm 2021 có sự suy giảm nguồn cung và sức mua. Vì vậy, thời điểm tốt để nhà đầu tư xuống tiền là khi họ có đủ năng lực tài chính và thực sự am hiểu tiềm năng của khu vực định mua, chứ không nên dựa theo tâm lý đám đông sẽ gây ra những rủi ro cho người đầu tư".

"Nhà đầu tư phải cân - đong - đo - đếm cẩn thận, trước khi quyết định đầu tư bất động sản, vì đấy là một tài sản lớn thật sự với mỗi người dân của chúng ta", TS. Cấn Văn Lực khuyến cáo.

Có nhiều yếu tố hỗ trợ cho thị trường bất động sản trong thời gian tới

Theo TS. Cấn Văn Lực: “Trong 3 tháng tới sẽ có khá nhiều thông tin tích cực thúc đẩy việc mua bán bất động sản nói chung, đất nền nói riêng”.

Cụ thể là các nhà đầu tư thường có tâm lý đầu tư thời vụ, mà cuối năm là lúc mọi người mong muốn mua một mảnh đất hoặc căn nhà để làm của để dành sau một năm làm việc. Các nhà đầu tư sau khi kiếm tiền từ các kênh đầu tư khác nhau như chứng khoán, tiền kỹ thuật số…thường có xu hướng rút tiền ra để chốt lời vào kênh đầu tư mang tính an toàn hơn như là bất động sản.

Tiếp đến là lãi suất hiện nay tương đối hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến trong khoảng 9 - 10%/năm và thời hạn vay 13 - 15 năm, thậm chí là lâu hơn. Nhiều doanh nghiệp và tổ chức tín dụng muốn kích cầu ở thời điểm hiện nay nên đã tung ra những chính sách bán hàng cũng như gói cho vay khá hấp dẫn.

Ngoài ra, các cơ quan ban ngành cũng đang đề xuất nhiều gói hỗ trợ phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có một số chính sách sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Nổi bật là gói cho vay mua nhà ở quy mô 60.000 - 65.000 tỷ đồng mà Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang đề xuất, tương tự như gói giải cứu 30.000 tỷ đồng được tung ra hồi 2013.

Gói cho vay với nhà ở xã hội cũng sẽ tiếp tục được triển khai, với lãi suất hiện tại vào khoảng 4,8%/năm. Thị trường này được dự báo sẽ có nhiều chuyển biến nếu quy định bắt buộc khu công nghiệp phải có nhà ở dành cho công nhân được thông qua.

Ông Cấn Văn Lực nhận xét, bối cảnh hiện nay rất khác so với năm 2019 khi mà tiềm lực kinh tế và kỹ năng điều hành của Việt Nam đã tốt hơn rất nhiều. Đặc biệt là trong khâu thiết kế chính sách rất thận trọng, kỹ càng hơn nhiều so với trước đây bằng những hỗ trợ đúng trọng tâm, trọng điểm.

Bên cạnh đó, việc hỗ trợ cũng hướng tới từng đối tượng rõ ràng, không còn đại trà và có thời gian cụ thể là tối đa hai năm. Ngoài ra, mức độ hỗ trợ lần này tương đối hợp lý, vừa phải giúp hạn chế những rủi ro về trục lợi hay tính ỷ lại.

"Tất cả những yếu tố đó sẽ tác động tích cực đến bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở và đất nền", TS. Cấn Văn Lực đánh giá.

Dự báo kịch bản cho thị trường đất nền cho năm sau, Giám đốc Nghiên cứu DKRA Vietnam cho hay, bức tranh thị trường bất động sản 2022 sẽ có sự phục hồi tích cực hơn so với năm 2020, 2021 tuy nhiên nó sẽ không được sôi động như những năm từ 2018 trở về trước. Trong đó, phân khúc đất nền sẽ tập trung và phát triển chủ yếu tại các vùng ven giáp ranh các thành phố lớn. Các tỉnh giáp ranh TP.HCM như Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu… sẽ phát triển phân khúc nhà phố và biệt thự mang tính chất cao cấp dành cho những người có xu hướng “bỏ phố về quê” với chất lượng cuộc sống tốt hơn, môi trường, cảnh quan rộng rãi, trong lành

Address

Tầng 4 Nhà HH2 Phố Dương Đình Nghệ, Phường Yên Hòa, Thành Phố Hanoi
Ha Loi
10000

Website

http://anbinhland.com.vn/

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when AN BINH LAND posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Business

Send a message to AN BINH LAND:

AN BINH LAND