21/05/2026
NOVAS REGRAS PARA O DESAGRAVAMENTO FISCAL E PARA O FOMENTO DE OFERTA DE HABITAÇÃO
Foi hoje publicado em Diário da República o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que aprova medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação.
Este diploma aprova alterações ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado, ao Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, ao Estatuto dos Benefícios Fiscais, ao Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, e cria o regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA), o regime de restituição parcial do imposto sobre o valor acrescentado (IVA) suportado em empreitadas de construção de imóveis para HPP e o regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA).
Do conjunto de alterações, destaca-se a aplicação, com carácter temporário, da taxa reduzida de IVA de 6 % às empreitadas de construção e reabilitação de imóveis para habitação, a redução das taxas de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS) e de imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas (IRC) aplicáveis a rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação, incluindo contratos de arrendamento já em curso, bem como a exclusão de tributação, em sede de IRS, das mais-valias imobiliárias quando haja reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento para habitação, com vista a reforçar o investimento e a disponibilização de oferta habitacional.
No que se refere à aplicação da taxa reduzida de IVA, o presente decreto-lei estabelece os requisitos de aplicação da nova verba 2.42.1 da lista I anexa ao Código do IVA, bem como o regime de regularização associado, dos quais resulta que a afetação do imóvel a HPP pelo adquirente não integra o elenco de condições determinantes da aplicação da referida taxa reduzida.
Consequentemente, a não afetação a HPP pelo adquirente não determina a inaplicabilidade da taxa reduzida de IVA, nem dá lugar à obrigação de regularização do imposto pelo sujeito passivo ou à aplicação de penalidades, prevendo-se, nesses casos, a aplicação, ao adquirente, de um agravamento do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) correspondente a 10 % sobre o valor tributável.
O presente decreto-lei procede, igualmente, à criação do regime dos CIA, garantindo um conjunto de benefícios fiscais, por um período até 25 anos, ao investimento na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional.
As medidas previstas abrangem a oferta de habitação até ao valor, considerado moderado nos termos definidos no presente decreto-lei, que se pretende que seja suficientemente amplo para abarcar toda a oferta habitacional para as famílias da classe média.
É, ainda, aumentado o limite da dedução anual, em sede de IRS, das rendas pagas pelos arrendatários no âmbito de contratos de arrendamento habitacional, sendo esse aumento progressivo, para900 € em 2026 e para 1000 € a partir de 2027, inclusive.
Por outro lado, são concedidos benefícios fiscais aos adquirentes de habitações de custos controlados, os quais beneficiarão de uma reduçãode IMT e de imposto do selo.
Por fim, procede-se à aprovação do RSAA, para promover uma oferta com rendas abaixo de um limite, que terá por base 80 % da mediana de valores de renda por m2 em cada concelho.
O RSAA representa uma nova visão do arrendamento acessível, dando prevalência à simplificação e eficiência, no sentido de superar os constrangimentos decorrentes da complexidade do Programa de Apoio ao Arrendamento regulado pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio.
No âmbito do RSAA, é igualmente clarificado o arrendamento acessível por entidades públicas.
Confirma-se, também, que o arrendamento acessível se enquadra no conceito de «renda reduzida» previsto no n.º 2 do artigo 19.º do Decreto-Lei n.º 37/2018, de 4 de junho.
Para efeitos deste diploma, consideram os imóveis cujo valor de aquisição para habitação ou de renda mensal seja considerado moderado, ou seja, não excedendo os seguintes limites:
a) No caso da renda mensal moderada, 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026, ou seja, 2300,00 € (dois mil e trezentos euros mensais)
b) No caso do preço moderado de venda, o limite superior do 2.º escalão a que se refere a alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT, na redação conferida pela Lei n.º 73-A/2025, de 30 de dezembro, que aprovou o Orçamento do Estado para 2026, ou seja, 660.982 (seiscentos e sessenta mil, novecentos e oitenta e dois euros).
Estes limites podem ser objeto de atualização por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação de acordo com o fator de atualização previsto no artigo 24.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.
Este regime não faz qualquer distinção entre os diferentes tipos de contratos de arrendamento, ou seja, abrange todos os contratos de arrendamento urbanos para habitação, sejam eles para habitação permanente como para habitação não permanente.
Neste diploma, considera-se como valor de aquisição ou de renda mensal, a totalidade do valor pago pelo prédio urbano, prédio misto ou fração autónoma no âmbito da transação ou do contrato de arrendamento, acrescido do valor correspondente aos bens móveis, equipamentos ou partes acessórias que, pela sua natureza, fiquem ligados materialmente ao imóvel com carácter de permanência, bem como dos serviços que contribuam para a sua valorização, ainda que, em qualquer caso, sejam objeto de negócios jurídicos distintos.
No caso de aquisição em regime de compropriedade ou de comunhão ou, no caso de arrendamento, sendo vários os arrendatários, os limites atrás referidos são aferidos pelo montante correspondente à totalidade do valor de aquisição ou da renda mensal.
No caso de arrendamento, considera-se o valor anual, dividido pelo número de meses decorridos em cada ano.
A taxa de tributação autónoma aplicável aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação cujo valor de renda mensal não exceda os limites a que se referem os n.ºs 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (no valor de 2300 € mensais), auferidos até 31 de dezembro de 2029, é de 10 %, salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável.
Os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação com renda mensal que não exceda os 2300€ mensais auferidos até 31 de dezembro de 2029, são considerados apenas em 50 %, quando obtidos por sujeitos passivos de IRC, ou por sujeito passivos de IRS, com contabilidade organizada, no âmbito da categoria B.
Produção de efeitos:
Produzem efeitos a 1 de setembro de 2026:
a) A revogação dos Decretos-Leis n.º 68/2019, de 22de maio, e n.º 69/2019, de 22 de maio.
b) O regime dos CIA, aprovado no anexo I ao presente decreto-lei;
c) O RSAA, aprovado no anexo III ao presente decreto-lei.
As alterações ao Código do IRS, ao artigo 24.º-A do EBF produzem efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026.
O disposto nos n.os 7 a 9 do artigo 10.º do Código do IRS aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
As alterações ao Código do IVA, bem como o regime aprovado como anexo II ao presente decreto-lei produzem efeitos a partir do trimestre seguinte à entrada em vigor do presente decreto-lei.
Nos próximos dias, e depois de uma análise mais cuidada do diploma, irei publicar mais alguns artigos sobre algumas das especificidades introduzidas por este diploma.
Espero que o mesmo seja esclarecedor e útil.
Miguel Torres Marques
